Eigenrichting bij verhuur? De rechter is klip en klaar: niet doen!

In een recente kortgedinguitspraak van de Rechtbank Limburg (ECLI:NL:RBLIM:2026:2234) maakte een verhuurder het behoorlijk bont. Hij plaatste betonblokken voor de ingangen van een verhuurde bedrijfsruimte vanwege een (gestelde) huurachterstand. De huurder kon daardoor het bedrijfspand niet meer in en zijn onderneming niet exploiteren.

In de praktijk komen ‘mildere’ varianten van eigenrichting (voor eigen rechter spelen) wel voor, zoals het vervangen van sloten of het blokkeren van elektronische toegangssystemen. Dat is echter ook niet toegestaan. Juist dit sprekende voorbeeld met betonblokken en de stevige reactie van de kortgedingrechter laten zien hoezeer dit soort handelen niet wordt gewaardeerd.

De kortgedingrechter benadrukt nog eens expliciet waar het juridisch om draait. Op grond van artikel 7:203 BW rust op de verhuurder de kernverplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen en te laten, zodat de huurder het overeengekomen gebruik kan uitoefenen. Het verschaffen van huurgenot is daarmee de belangrijkste verplichting van de verhuurder.

Door de toegang tot het gehuurde zonder rechtsgeldige titel te blokkeren, handelt de verhuurder direct in strijd met die verplichting. Ook een (gestelde) huurachterstand rechtvaardigt niet dat de verhuurder zelf ingrijpt. Wie betaling wil afdwingen moet de wettelijke route volgen en dus de rechter inschakelen. Het eigenhandig afsluiten van het gehuurde wordt door de rechter dan ook, voor de hand liggend, gekwalificeerd als eigenrichting.

De uitkomst van dit kort geding laat zich voorspellen: de verhuurder wordt verboden om opnieuw de toegang te blokkeren en de huurder mag, voor zover nodig, zelf de blokkades verwijderen op kosten van de verhuurder.

Dit specifieke voorbeeld is geen dagelijkse kost in de huurrechtpraktijk. Het onderstreept echter wel een belangrijk punt. Zelf ingrijpen bij betalingsproblemen lijkt op het eerste oog misschien effectief, maar het brengt aanzienlijke juridische risico’s met zich mee. De rechter beschermt het huurgenot strikt en verwacht dat verhuurders de wettelijke route volgen.

De kern van deze kortgedinguitspraak raakt ook aan situaties rondom kraak en leegstand. Net als bij deze zaak, geldt dat eigenrichting bij een kraakpand, zoals het vervangen van sloten en het zelf op straat zetten van de spullen, juridisch zeer risicovol is. Zie in dat kader ook de eerdere blog over kraakpanden “Pand gekraakt? Zo krijgt u als eigenaar uw vastgoed terug”.