Pand gekraakt? Zo krijgt u als eigenaar uw vastgoed terug

Van kraken is sprake wanneer personen zonder toestemming een gebouw betrekken en daarin verblijven. Dat kan een woning zijn, maar ook een bedrijfspand of kantoorruimte.

Artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht stelt dat kraken strafbaar is. Wie zonder toestemming een woning of gebouw binnendringt of daar blijft terwijl het gebruik door de eigenaar is beëindigd, kan worden gestraft met maximaal één jaar gevangenisstraf of een geldboete.

Wanneer de kraker bedreigingen uit of angstaanjagende middelen gebruikt, kan de straf oplopen tot twee jaar gevangenisstraf of een hogere geldboete. Als het kraken in groepsverband (twee of meer personen) gebeurt, kan de maximale gevangenisstraf met een derde worden verhoogd.

In de praktijk betekent de strafbaarstelling echter niet dat een pand automatisch snel wordt ontruimd. Voor pandeigenaren kan een kraaksituatie grote gevolgen hebben. Denk aan:

1. Financiële schade: een gekraakt pand levert geen huurinkomsten op en kan verkoop- of verhuurplannen vertragen.

2. Materiële schade: krakers laten regelmatig schade achter, variërend van vernielingen tot illegale verbouwingen.

3. Veiligheidsrisico’s: illegale elektriciteitsonttrekkingen, brandgevaar en onveilige installaties komen regelmatig voor.

4. Overlast en reputatieschade: illegale feesten, geluidsoverlast en negatieve media-aandacht kunnen leiden tot klachten van omwonenden en reputatieschade voor eigenaren of vastgoedbeheerders.

5. Exploitatieproblemen: bezichtigingen, verkoop, renovatie of herontwikkeling zijn vaak onmogelijk zolang het pand gekraakt is.

Daar komt bij dat krakers zich kunnen beroepen op het ‘huisrecht’ (artikel 8 EVRM). Daardoor kan een directe ontruiming juridisch ingewikkelder worden.

Het kan verleidelijk zijn om als eigenaar zelf in te grijpen door bijvoorbeeld de sloten te vervangen.

Dit is juridisch riskant en bovendien is eigenrichting (voor eigen rechter spelen) verboden. Dit kan leiden tot aansprakelijkheid voor schade of zelfs strafrechtelijke problemen. Ontruiming moet altijd plaatsvinden via een civiele of strafrechtelijke procedure.

Voor pandeigenaren zijn er in de praktijk twee wegen om een gekraakt pand te laten ontruimen.

1.De strafrechtelijke route via politie en Openbaar Ministerie

Sinds de Wet kraken en leegstand is kraken strafbaar. Als eigenaar kunt u aangifte doen bij de politie. Dat is de eerste stap. Het Openbaar Ministerie (OM) beslist vervolgens of tot ontruiming wordt overgegaan.

Sinds 1 juli 2022 bestaat een versnelde procedure via de Wet handhaving kraakverbod. Hierbij dient de officier van justitie een ontruimingsvordering in. Vervolgens beslist de rechter-commissaris binnen 72 uur en de krakers krijgen de kans hun standpunt toe te lichten.

Hoewel deze procedure sneller kan zijn, blijft de eigenaar afhankelijk van de prioriteiten en afwegingen van het OM. Kortom: weinig grip en controle.

2. De civielrechtelijke route via een kort geding 

Een pandeigenaar kan ook kiezen voor een civiel kort geding om krakers te laten ontruimen. Het voordeel hiervan is dat de eigenaar zelf procespartij is en daardoor meer regie en dus grip en controle heeft over de procedure.

In een civiele procedure maakt de rechter kortweg een afweging tussen het eigendomsrecht van de eigenaar en het huisrecht van de krakers. Volgens vaste rechtspraak moet de rechter expliciet motiveren hoe deze belangen tegen elkaar worden afgewogen.

Een beroep doen op het eigendomsrecht onder overlegging van bijvoorbeeld de leveringsakte is onvoldoende. De eigenaar moet ook een concreet belang aantonen bij de ontruiming. Bijvoorbeeld door: een bestaande huurovereenkomst met een huurder, een koopovereenkomst, renovatie- of sloopplannen, een omgevingsvergunning of geplande herontwikkeling van het pand.

Eigenaren die concreet kunnen aantonen dat het pand direct na ontruiming weer in gebruik wordt genomen, staan juridisch sterker.

Bij kraaksituaties geldt een belangrijke regel: tijd werkt vaak in het voordeel van de krakers. Hoe langer een pand gekraakt is, hoe lastiger het kan worden om de noodzaak van een ontruiming juridisch te onderbouwen.

Daarnaast nemen de risico’s voor eigenaren toe naarmate het pand voor een langere tijd is gekraakt. Denk aan: gederfde (huur)inkomsten, oplopende (materiële) schade, vertraging van vastgoedprojecten, (brand)veiligheidsproblemen, discussies met financiers en verzekeraars en reputatieschade.

Een snelle juridische strategie kan daarom het verschil maken tussen een relatief snelle ontruiming of een langdurig traject.

Hoewel kraken strafbaar is, volgt een ontruiming niet automatisch. Voor pandeigenaren, beleggers, makelaars en vastgoedbeheerders is het essentieel om snel te handelen, een goed dossier op te bouwen en de meest geschikte juridische weg te kiezen.

Daarbij moet niet worden onderschat dat krakers zich in veel gevallen laten bijstaan door gespecialiseerde advocaten. Zowel in strafrechtelijke procedures als in civiele kort gedingen wordt regelmatig juridisch verweer gevoerd, waarbij bijvoorbeeld een beroep wordt gedaan op het huisrecht of op procedurele waarborgen. Dit kan een ontruiming vertragen of compliceren.

Juist daarom is een goed voorbereide strategie essentieel. Bij Alberts & Wijnveld Advocaten beschikken wij over ruime advies- en proceservaring in kraakzaken voor pandeigenaren, beleggers, makelaars en vastgoedbeheerders. Wij ondersteunen onder meer bij: het opbouwen van een goed dossier, het starten van een civiele ontruimingsprocedure, het begeleiden van strafrechtelijke stappen en het zo goed mogelijk ondervangen van nieuwe kraaksituaties.

Heeft u te maken met een gekraakt pand of dreigende leegstand? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen. Als u vragen heeft dan kunt u gerust contact met ons kantoor opnemen op nummer: 020-303 12 83 of via info@albertswijnveld.nl.